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          論壇   二手房   二手房驚現“完美騙局”
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        二手房驚現“完美騙局”

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        發表于 2020-11-4 15:52:00 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式



        春鳴畫



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        春鳴畫

          說案

          羊城晚報記者魯釔山王曉云

          騙子騙錢,一般都是騙完就跑,讓你再也找不到他。可最近在廣州二手房市場上,卻出了這樣的伎倆———設局把賣主的房子過戶后不溜,不但不溜,還把房子抵押出去賺上一筆,賣主找他要錢卻是一分沒有。賣主報案,派出所也沒辦法———這還真不是犯罪!

          “通過設局把刑事犯罪轉變成民事糾紛,是近來二手房交易中一種弄到別人產權的新方式。因為介于兩者之間,是否違法很難定性,防范起來非常之難,懲處起來也很不容易。”有法律界人士如是表示。

          那些陷阱有何玄妙?如何讓人防不勝防?有何種方法可以防范?連日來記者走訪了向本報報料的相關當事人以及銀行、房管局等職能部門和法律界人士,對此展開了深入調查。

          王老漢中招“被過戶”

          無證據警方沒法管

          今年初,家住越秀區的老漢王進(化名)打算把一套自己辛苦半輩子置下的市價100萬元的房產過戶給兒子。但是,這套房產欠甲銀行20萬元的按揭款沒有還清,抵押沒有解除,房子沒法過戶。

          王進一家一時湊不起20萬元還給甲銀行,便通過朋友找到了專做“中間生意”的陳某。陳某答應幫王進還清甲銀行的欠款,但要收取較高的利息,而且要簽訂書面文件。之后發生了怎樣意想不到的事情?且聽王進的敘述———

          我想,如果還清了甲銀行的欠款,房產賣給兒子,兒子就可以拿去乙銀行抵押貸款,到時拿乙銀行發放的部分貸款就能還清借陳某的錢。當時我過戶心切,沒有充分考慮到其中的風險就答應了陳某的要求,在公證處和自己家里稀里糊涂地簽了一大堆文件。

          我拿到陳某借的錢,順利地還清甲銀行的欠款并解除了抵押,但兒子申請貸款卻沒有通過乙銀行的審批,拿不出錢來還給陳某。欠款到期后,陳某兩個月都沒有催我還錢,我奇怪陳某如此“寬宏大量”,就去房管局查詢。結果讓我大吃一驚:在短短兩個月內,我的房子已經過戶兩次,欠款到期15天就從我名下過戶給陳某,沒多久又過戶給金某。

          經過多方查詢,我發現房子被賣掉的手續竟然非常齊全,陳某簽訂的賣房委托手續的公證書以及受托人買賣房屋的合同、完稅憑證等一應俱全。我這才明白為什么陳某沒有再出現,原來陳某一早看準我沒法按約定還清“高利貸”,就預先設局誘騙我簽下很多用于授權他出售房屋的文件,通過“合法”的手續將我的房產據為己有。

          我隨后報警,但警方表示這事沒法管———無證據證明陳某詐騙。

          調查顯示,在二手房交易中,超過70%的賣主表示,他們在和買主、中介、銀行簽訂各種合同的過程中,因為需要簽訂的合同太多,到了最后疲于應付,很多合同連看都沒怎么看就簽了。“我都忘記簽過什么了,甚至被假冒一兩份文件,我也未必看得出來……”另一賣家小郭的擔憂并非沒有道理。

          賣了房子收不到錢

          只拖不欠無奈他何

          如果說王進遭遇的是純粹的騙局,通過加倍小心就可以避免,那家住海珠區的李懷德(化名)的遭遇就沒這么簡單了。我們再聽聽李懷德的述說———

          我家住金碧花園,我讓兒子到附近的一個中介公司掛盤賣房,是去年6月份的事。買家來得真快,當天就上了門。那是一個20歲出頭的年輕人,叫小鄧,從河南來廣東打工不久,是我掛盤的中介老板的侄子。小鄧說想買房準備結婚,對于100多萬元的價格,他幾乎沒怎么猶豫,就簽了合同,并付了首期款。

          因為交易來得過快,我心里覺得很不踏實,就找了一個做房地產中介的親戚來幫我一步步地把關。流程一路走下來,在房產局過戶,銀行批準貸款申請,一切沒有什么疑點,我就等著收錢。

          可過了一段時間,銀行沒有動靜。我打電話去問,銀行經辦貸款業務的業務員小志說因為相關程序沒辦完,還要等一段日子。再過一段時間,小志說可以辦了,還向我索要銀行賬戶。我再次把賬戶給小志之后,小志卻說人民銀行控制貸款數額,放不了款。此后,一個自稱是小志同事的人找到我,說此事已經與銀行無關,要求我和小鄧解決房款問題。

          我心里一驚,我和小鄧之間怎么忽然就成了“欠款”的民事關系呢?如果人家不給錢,怎么辦?我的擔心很快應驗,小鄧態度還不錯,一直表示自己在籌錢。為了讓我放心,小鄧幾次寫下承諾書,承諾在某月某日之前還錢,小鄧的叔叔也出具擔保書,擔保小鄧能夠還錢。但到了還錢的日子,卻見不到老鄧小鄧的影子。打電話,對方很少接聽。即使接聽,還是那句話,想還,只是手頭不充裕……

          我向一個做法官的親戚說了我的遭遇,他拍著大腿說:“你賣房前就該來問我。你們太輕率,上當了!”

          是否詐騙難作結論

          告上法院仍難執行

          問題出在哪個環節?難道那些錢真的就拿不回來了?

          記者拿著蓋有銀行公章的《個人住房貸款承諾書》找公章所示的某銀行廣州分行越秀支行,該行個貸部的負責人經過查詢告訴記者,業務員小志已在一個月前辭職,他辦理的相關文件無法查詢到。李懷德掛盤的中介公司則表示:“我們是買方的擔保人,他不還錢就找我們,其他的事與你們賣家無關,難道會騙你們不成?”來自買家小鄧的回答則仍然是:“我一定還錢,只是要等一等……”

          李懷德的兒子小李很氣憤,他堅持認為中介公司在此事中責無旁貸:“開家中介公司,找個親戚來買房,過了戶就把房產證給他。他可以賣給下家,也可以干脆不還錢拖死賣主。等我到法院告贏了,他已經把資產都轉走了。這樣的無本生意,我也想干……”

          問題真的出在中介上嗎?記者找到廣州市國土資源和房管局,該局中介服務管理所的工作人員黃榮廣表示———

          小李遇到的情況我們是第一次遇到。這種情況是否涉嫌詐騙,在全面調查之前,我們還很難作出結論。在沒有足夠證據的前提下,我們也很難對中介以及事件相關人員進行評判或處罰。我們會嚴密關注這種現象,如果中介在其中確有問題,我們將采取有效的措施進行懲治。

          要不要報警?法律專家給了小李一個很明確的說法———

          就算他站在你面前,警察也沒法抓他。從法律層面上看,你們之間的糾紛只是民事糾紛。你可以到法院告他欠錢不還,可就算判了,他若說沒錢,也是沒辦法執行,你還是拿不到錢!

          專家“出計”破解困局

          全額收款或“反擔保”

          數據顯示,到去年底,全國二手房交易額達到2萬億元左右。二手房交易對國計民生的影響不言而喻,防范交易陷阱無疑十分重要。

          對于小李的遭遇,廣東省律師協會行政法專業委員會主任何富杰認為,這是一個交易制度設計環節的問題———

          房屋過戶后,貸款到賬前,房產證有一段時間在中介的手里,這就給了中介公司很大的運作空間。中介公司如果在利益引誘下鋌而走險,不論是聯合賣家對付買家,還是聯合買家對付賣家,都將給對方造成難以彌補的損失,而這種“刑事傷害”往往披著合法的外衣,變成了民事糾紛。

          小李遇到的情況還是簡單的。更加復雜的情況是,中介公司把銀行業務員也拉下水,聯合買家或賣家設局,比如由銀行業務員以自己獨特的身份出具一份假的《同貸書》,這樣賣家就更不會懷疑,買家也就有了更加充裕的時間去出售和抵押房產,不必擔心被賣家叫停,等到賣家發現時木已成舟。出具假合同,銀行業務員是涉嫌犯罪的,但風險不高,他偽造合同簽給賣家后,過一段時間改口說信貸收緊貸不出款來,一般人不會想到其中有問題,那份假的同貸書也就不會去查,而且可能很快就被業務員偷偷毀掉。沒有證據,你怎么告他?

          如果賣家懷疑銀行業務員或者中介,手里又拿著原本的《同貸書》,鬧得很厲害,甚至告上法院,買家只要再給點房款,又可以拖下去。買家實在躲不過去時,就全額付款,則買賣成真。這套招數,進可以攻,退可以守,設計很巧妙,更加讓人防不勝防。

          難道沒有辦法預防這種招數嗎?全國人大代表、廣州律師協會名譽會長陳舒這樣支招———

          預防陷入小李的“困局”和律協的何富杰所說的“騙局”,除了要求對方一次性全額付款外,最簡單易行的辦法就是“反擔保”。賣家賣房過戶之后,讓買家用該房產進行反擔保。如果之后買家不付錢,賣家可以依法收回房屋。

          截至本文發稿,王進正準備向法院提起訴訟。而在本報記者介入調查的次日,小鄧就給小李打來電話,第一次主動要求還清房款,目前李懷德一家已經拿到了賣房的全部款項……

          魯釔山、王曉云


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